Сколько стоит квадратный метр?
Исходя из стоимости квадратного метра жилья в столице и регионах в соотношении со средней заработной платой, у многих создается впечатление, что строительные компании нагло наживаются на людях и делают деньги из воздуха, а точнее из пустых коробок-стен. Развенчать мифы о «нечестных на руку» строителях нашему изданию помогли те, кто непосредственно занимается инвестиционными проектами в сфере строительства. Владимир Воронин, президент Финансово-строительной корпорации «Лидер», в 1997 году окончил факультет ПГС МГСУ, в 2000 году — защитил кандидатскую по специальности «Строительные материалы», а в ноябре 2011 года — докторскую диссертацию. Карьеру начинал в Мосстрое с должности мастера, потом стал прорабом. В 2003 году перешел в Главмосстрой, а в 2005 года вместе с друзьями, также выпускниками нашего вуза, создал свою компанию. — Откуда, по вашему мнению, пошел миф о сверх-доходности строительства?
— Просто большинство «экспертов» не обучались специальности «Экономика в строительстве» и за основу в своих утверждениях берут стоимость строительно-монтажных работ (СМР), совсем забывая о таком понятии, как инвестиционная себестоимость. Иногда они даже приводят конкретные цифры, зачастую взятые практически «с потолка».
Мол, себестоимость метра $1,5 тысячи, а продаем мы никак не меньше, чем за $4,5–5 тысяч.
— Сильно ли различается стоимость строительства в Москве и Подмосковье?
— Если говорить о стоимости СМР, то она действительно более или менее соответствует этим $1,5 тысячам. Причем она не сильно зависит от того, где строить, в Москве или Подмосковье. Самым востребованным, конечно же, является жилье эконом класса. Для него характерна примерная стоимость 32 тысячи рублей за метр. Бизнес-класс — около 40 тысяч рублей. А вот по элитному жилью себестоимость строительства может быть абсолютно любой величины. Скорее всего, эта градация и позволяет экспертам говорить о том, что стоимость квадратного метра завышена. При этом они не учитывают тот факт, что даже небольшое изменение цены строительного материала, например основного для нас бетона, влечет за собой серьезное изменение стоимости жилплощади. А как мы знаем, производители строительных материалов тоже повышают цены на свою продукцию, особенно в условиях некоторого спада в отрасли из-за финансовой ситуации.
— Из чего же складывается инвестиционная стоимость?
— Во-первых, это земля, которая, как мы знаем, в Подмосковье дорогая, в Москве же практически уже ничего не строится, просто нет свободного места. В стоимость каждого квадратного метра жилья уже закладываются затраты на приобретение земельного участка, а также собственно затраты на строительство. Далее вспомним о кредитах — большинство застройщиков выходят на прибыль только после продажи большей части квартир в доме. Если суммировать все три составляющие, то это уже получается значительно больше себестоимости в $1,5 тысячи, о которой говорят «аналитики». По этой причине сложно говорить о рентабельности строительного бизнеса. Если говорить про Подмосковье, то 15–20% прибыли — это уже очень хорошо. Ни о каких 200–300 процентах речи не идет. Конечно, можно построить дом с квартирами стоимостью $1,5 тысячи за метр. Но это будет «голая» новостройка в чистом поле, вдали от транспортных систем, да и то при условии, что инженерные сети подведут местные или федеральные власти. Необходимо помнить также о том, что строителей сейчас обязывают обеспечивать построенные ими «микрорайоны» необходимой инфраструктурой — детскими садами и школами, собственными котельными. Эта дополнительная финансовая нагрузка ложится на плечи застройщика и тоже не позволяет «снизить цену».
— Что ждет в будущем рынок жилья? Как сделать так, чтобы жилье стоило дешевле?
— У меня на этот вопрос однозначный ответ: не нужно ничего особенного делать, рынок все отрегулирует сам. Во время кризиса не было спроса, но было большое количество предложений — цены были минимальны. Сейчас ничего не строится, предложений нет, зато покупатели активизировались. Естественно, в связи с этим цены ползут вверх. Для того чтобы цены были доступными, нужно просто не мешать девелоперам больше строить.
Вот и весь секрет. Чтобы сделать жилье доступнее, также надо урегулировать ипотечное кредитование, упростить получение кредитов.
Ответ на жилищный вопрос сегодня
Москва находится на шестом, а по некоторым данным и на третьем месте среди европейских столиц по стоимости квадратного метра жилья. В силу естественных причин стоимость растет как минимум на 15% ежегодно. Ни одного фактора, способного работать на снижение цен, сейчас не существует. Можно надеяться только на кратковременное прекращение роста цен, за которым неизбежно следует «волна повышенного спроса».Высокие цены на жилье в Москве и Подмосковье диктует непомерный спрос, который не могут удовлетворить объемы ежегодно вводимого в строй ком мерческого жилья. Повышенному спросу также способствует медленное обеспечение жильем очередников — люди желают улучшить свои жилищные условия немедленно и, даже имея право на льготу, стараются самостоятельно решить наболевший жилищный вопрос.
Беседовала Елена Злотникова Фото автора.
Газета "Строительные кадры" №2, январь 2012г.
Газета "Строительные кадры" №2, январь 2012г.
0
